河南：《河南省物业管理条例》深度剖析

核心提示|老百姓翘首以盼的新版《河南省物业管理条例》（以下简称《条例》）将于2018年1月1日起正式施行。“业主委员会如何在政府的指导下成立？”“停车位‘只售不租’怎么办？”“物业乱收费、乱涨价怎么办？”“小区内有人养犬咋制约？”“如何解决群众在反映问题时，相关部门互相‘踢皮球’？”……对于在生活中存在的热点、难点问题，新《条例》都以立法的形式进行了解决。

    河南省人大法制委副主任委员关少锋介绍称，与老条例相比，新《条例》新增内容超过60%，从原来的52条增至95条，字数从原来的8000字左右增加到18000字左右。“这是河南省人大30多年的立法史上，制定的字数最多，篇幅最长的一部条例。”关少锋称。

    近日，在河南省住建厅组织召开的全省新修《河南省物业管理条例》宣传贯彻工作会议上，河南省人大、住建部等相关专家对老百姓关心的问题进行了详细解读。

    1、解决业主大会成立难、业主委员会工作难的问题

    业主的合法权益怎么得到保护？业主的合理化建议怎么能引起物业公司的重视？这就需要在每个小区成立业主委员会。业主委员会怎么成立？谁来当业主委员会主任？这就要召开业主大会来制定规矩，选举产生业主委员会主任。而业主大会谁来筹备、谁来召集？选举出来的业主委员会主任能不能代表广大业主的声音，这是物业管理中最大的问题之一。之前的条例提倡业主自治，业主委员会自治，但现实的情况是现在全省有93%的小区召开不了业主大会，成立不了业主委员会。

    新的《条例》突出强化了基层政府在业主大会、业主委员会成立过程中的指导和监督作用。一是在业主大会筹备阶段，规定由街道办事处、乡镇政府负责组建首次业主大会筹备组，组长由街道办事处或乡镇政府的代表担任，业主代表由街道办事处、乡镇政府征求业主意见后确定。二是规定在召开业主大会时，街道办事处、乡镇政府应当派员参加。三是规定业主委员会不按规定组织召开业主大会的，由街道办事处、乡镇政府责令其限期召开，逾期仍不召开的，由街道办事处、乡镇政府负责召集。四是为解决较大小区业主大会开会难以及小区业主委员会工作难问题，规定业主户数超过300户可以成立业主代表大会，由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。规定对业主委员会成员可以给予适当补贴。

    2、对物业服务企业进行了规范

    长期以来，很多小区的业主对物业公司不满意，主要是有的公司不正规、不规范；有的不会管理、不主动管理；有的刁难、恐吓，甚至暴力对待业主；有的泄露业主信息等，导致小区管理混乱，业主没有安全感，没有幸福感。

    对此，新的《条例》规定，物业服务企业应承担依照物业服务合同约定，提供物业管理服务；接受业主、业主大会、业主委员会的监督；定期对物业的共用部位、共用设施设备进行巡查、养护、维修等义务。

    3、规定了物业公司应该公示的信息

    长期以来，广大业主都不知道物业公司到底应该干啥，每天都干了啥，缴的物业费都到哪里了？

    这次新《条例》为保障业主享有更多的知情权，参与决定权和监督权，规定物业公司应该在物业管理区域显著位置，公示物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况；公示物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况等。并规定业主对公示内容有异议的，物业公司应当答复。

    同时，《条例》还规定，对于物业公司未在物业管理区域显著位置公示有关信息的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

    4、物业收费问题

    物业费一直是广大市民比较关心的问题，有些小区的物业管理水平和收费不成比例。个别小区的物业费甚至达到了每平方米4.7元，严重损害了群众的切身利益。

    新版《条例》新增规定，物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

    5、电梯安全问题在物业管理中，电梯安全非常重要。在一些小区内，电梯困人、卡人问题经常出现，电梯坏了长期得不到维修问题屡见不鲜。

    《条例》第五十八条对此作了专门规定，电梯维护保养单位应当加强电梯日常运行的检查、保养和维护。电梯存在严重安全隐患，无改造、修理价值，或者达到安全技术规范规定的报废条件的，物业服务企业应当及时公示并报告业主，积极协调办理报废事宜。同时支持老旧小区家装电梯，要求政府的规划、财政、住建、国土、质监、环保等部门对老旧小区安装电梯要开辟“绿色通道”。

    6、养犬问题

    目前，小区养犬问题较多，犬只扰民、犬只伤人事件时有发生。尤其是烈性犬和大型犬，对老人、儿童造成了比较大的心理负担和心理阴影。

    对此，《条例》规定，禁止在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬，具体品种和体高体重标准由省公安机关会同省畜牧部门、省城市管理部门确定，并自本条例实施之日起一年内向社会公布。携犬出户的，应当束犬链牵引。

    在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬的，由公安机关或者具有城市管理行政执法权的部门没收犬只，并处5000元以上一万元以下罚款。犬只伤害他人的，养犬人应当依法承担相应的法律责任。

    7、停车位问题

    近年来，小区因为停车难的问题较为突出，不少小区存在“只卖不租”现象。原因主要有两个，一是车位权属不清，二是车位数量有限，满足不了业主的需要。

    为了解决业主停车难的问题，《条例》规定，建设单位应当将规划车位、车库的处置方式向物业买受人明示，并在商品房买卖合同中予以约定。采用出售、出租方式处置规划车位、车库的，建设单位应当向物业买受人明示，约定出售价格、出租方式、出租价格、出租期限等内容。

    在处罚方面，《条例》规定，建设单位将车位车库出售给本区域业主以外的其他人的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期返还；逾期不改正的，没收违法所得，每违规出售一个车位、车库，处五万元以上十万元以下罚款。建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

    8、专项维修基金问题

    对于维修基金，很多业主都不知道如何使用，这次修改后的《条例》对其进行了明确规定：专项维修资金的使用，经业主大会依法决定，可以根据维修范围以单元（栋）为单位进行表决，也可以采取异议表决，即持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

    业主大会成立前，专项维修资金由物业管理行政主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决定，选择自行管理或者代行管理。业主大会选择自行管理专项维修资金的，应当在银行设立专项维修资金账户，接受物业管理行政主管部门的监督。